Alquileres vacacionales

Los alquileres vacacionales se han convertido en un boom para sacar dinero de nuestros pisos, casas, etc., durante los periodos clave del año.

Uno de los temas más candentes que existen en materia de alquileres en la actualidad es el de la necesaria regulación de los denominados alquileres turísticos al que hace referencia el art.5 e) LPH –EDL 1960/55– a tenor del cual: «Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial».

Por ello, las distintas Comunidades Autónomas han venido legislando sobre esta cuestión, bajo la idea de proceder a regular una situación sobre la que la industria hotelera había mostrado serias quejas ante la introducción de una posible competencia desleal por parte del sector del alquiler vacacional no regulado en ninguna normativa y careciendo de un registro previo de esta actividad por las personas que arrendaban los inmuebles, así como por ausencia de declaraciones tributarias de los ingresos obtenidos, lo que suponía una merma de ingresos a las arcas del Estado y las Comunidades Autónomas en base a esta desregulación de un sector que movía un importante volumen económico de arrendamientos de corta duración y que, en definitiva, suponía una competencia para el sector de la industria hotelera que cumplía con sus obligaciones fiscales correcta y adecuadamente y para la que, como decimos, esta actividad del sector del alquiler vacacional suponía una competencia desleal por la ausencia de gasto para el arrendador y unos ingresos netos no declarados en su mayoría.

Por otro lado, existe otra vía de interés en este caso y es la referida a la relación de este tema con las comunidades de propietarios y si estas tienen capacidad para fiscalizar la posibilidad de concertar alquileres vacacionales a los propietarios de estos inmuebles. Sobre todo, habida cuenta que las mayores quejas que existen en estos temas dimanan de que al tratarse de alquileres de corta duración en algunos casos los arrendatarios pueden realizar actividades molestas que por la corta duración del «arrendamiento» impediría poner en marcha el procedimiento del art.7.2 LPH –EDL 1960/55-. Y ello, por la sencilla razón de que la corta duración del alquiler vacacional no resuelve el problema respecto a los inquilinos que causen molestias. Porque si a continuación se vuelve a arrendar el inmueble por otro corto periodo de tiempo aparecen otros inquilinos en el «escenario arrendaticio» que hace ineficaz el procedimiento de la comunidad de propietarios del art.7.2 LPH de actividades molestas. Por ello, se ha alzado la voz por las comunidades de propietarios contra estas opciones de un alquiler vacacional sin control reclamando el reconocimiento de estas de prohibir estos alquileres en los casos de que se reiteren en un inmueble actividades molestas que perjudiquen la paz y la convivencia en una comunidad de propietarios, a fin de «sancionar» al arrendador que no adopta medidas contra estos casos y no requiere a los inquilinos de que no lleven a cabo actividades que puedan causar molestias; es decir, sancionar la «pasividad» del arrendador que solo mira su fin recaudatorio, olvidando la pacífica convivencia de una comunidad en la que introduce vecinos molestos sin que el sistema judicial pudiera actuar por la vía del art.7.2 LPH por la corta duración del alquiler y la inefectividad de la sanción impuesta al infractor por desaparecer del lugar donde ha cometido la infracción, siendo por ello el arrendador quién debería responder por sus inquilinos como beneficiario económico directo.

Como es bien sabido, el turismo es uno de los sectores más importantes de la economía de nuestro país, por lo que cada vez es mayor su crecimiento, lo que se materializa en una mayor demanda de alojamientos turísticos o alquileres vacacionales.

El concepto de economía colaborativa generó un tipo de alojamientos diferentes a los hoteles u otros hospedajes tradicionales. Así, se estableció el alquiler de viviendas y apartamentos como una forma de conseguir ingresos para particulares y empresas que trabajan en el sector.

El desigual y heterogéneo comportamiento del mercado del alquiler de vivienda pone de manifiesto el incremento de los precios del mercado de la vivienda que ha sido particularmente intenso en entornos territoriales caracterizados por una mayor actividad turística.

Ante esto, se da una necesidad de una regulación homogénea en las Comunidades Autónomas que respeten el principio de libertad de empresa en el marco de la economía de mercado, no imponiendo restricciones al alquiler siempre que se cumplan los requisitos que la normativa pueda imponer de registro previo de actividad y las obligaciones de responder por los daños que causen los inquilinos Esta regulación, además, debe responder a los criterios exigidos en cualquier país de la Unión Europea de libre empresa y libertad de iniciativa económica.

Por otro lado, existe otra vía de interés en este caso y es la referida a la relación de este tema con las Comunidades de Propietarios de estos inmuebles.

En España existe una figura denominada Federación Española de Asociaciones de Pisos Turísticos (Fevitur), que nace del compromiso de 23 asociaciones de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico que trabajan día a día para ofrecer los mejores servicios a sus asociados. Se constituyo en Septiembre de 2.013 con la voluntad articular el sector alrededor de unos objetivos comunes dando voz y voto a todas las asociaciones que la forman y sirviendo de interlocutor ante las administraciones y otras instituciones públicas y privadas. Representa a más de 185.000 apartamentos englobados en las 23 asociaciones que la componen.

Cuestiones de fondo

Uno de los temas más candentes que existen en materia de alquileres en la actualidad es el de la necesaria regulación de los denominados alquileres turísticos, a los cuales hace referencia el art. 5 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Antes de empezar con la exposición de este tema, es importante señalar la diferencia entre lo que se considera un apartamento turístico y una vivienda de uso turístico. En primer lugar, hay una separación por su razón social: mientras que una vivienda está destinada en principio a uso residencial en el caso de un apartamento no siempre es así.

Desde la entrada en vigor de la Constitución española (CE) en 1978, las comunidades autónomas (CCAA) pueden asumir competencias en materia de turismo. Así lo indica el artículo 148.1.18° CE.

Por lo tanto, las comunidades autónomas que quieran podrán regular la actividad turística y, en particular, los arrendamientos de viviendas de uso turístico o vacacional.

Esto quiere decir que si las CCAA regulan el arrendamiento de estas viviendas, las personas que cedan en arrendamiento esas viviendas deberán cumplir con los requisitos administrativos que en esas normativas autonómicas se establezcan, bajo pena de sanción administrativa. Así, un acto privado (un arrendamiento de vivenda) se convierte en un acto privado que debe cumplir requisitos administrativos.

Y esto no se ve en absoluto inalterado por la modificación que se ha introducido en la letra “e” del artículo 5 LAU, que cómo vemos únicamente afecta al tipo de contrato que va a regular la relación entre las partes.

Competencia en materia contractual

En materia contractual no tiene competencia la comunidad autónoma, por lo que, esté o no regulada la cesión de viviendas turísticas por la normativa de las comunidades autónomas, los contratos que regulen la relación entre las dos partes se regirán por normativa estatal, es decir, por la LAU o por el Código Civil. En particular:

  • Por el código civil si se cumplen todos y cada uno de los requisitos establecidos en la letra “e” del artículo 5 de la LAU.
  • Por la LAU (contrato de temporada) si no se cumplen todos y cada uno de los requisitos de la letra “e” del artículo 5 de la LAU.

Si necesitas un modelo de contrato de cesión/alquiler de vivienda de uso vacacional, te dejo enlace a mi post Modelo de contrato de alquiler de vivienda turística o vacacional en el que te aclaro en qué casos habrá de usarse cada uno de los dos modelos y en el que podrás encontrar un modelo de cada uno de los dos tipos de contrato.

Las “viviendas vacacionales” deben cumplir los siguientes requisitos:

  • Disponer de las siguientes instalaciones y equipamientos mínimos:
    • Suministro de agua potable, caliente y fría, durante las veinticuatro horas del día y de energía eléctrica garantizada, con puntos y tomas de luz en todas las habitaciones y zonas de uso común.
    • Sistema efectivo de evacuación de aguas residuales.
    • Servicio público -o privado autorizado por el Ayuntamiento- de recogida de basuras (en el caso de que la recogida no se efectuara diariamente, las basuras nunca estarán expuestas en lugares visibles).
    • Calefacción.
    • Botiquín de primeros auxilios.
    • Acceso debidamente señalizado (el camino debe ser de acceso practicable para toda clase de turismos hasta el entorno inmediato de la vivienda).
  • Por lo que se refiere a las estancias:
    • Los dormitorios:
      • Deben cumplir los siguientes requisitos técnicos:
        • Las habitaciones dobles deben tener una superficie mínima de diez metros cuadrados.
        • Las habitaciones individuales deben tener una superficie mínima de seis metros cuadrados.
        • En todo caso, han de disponer de iluminación natural y de ventilación directa al exterior o a patios no cubiertos.
        • Las ventanas tienen que estar dotadas de contraventanas, persianas, cortinas o cualquier otro sistema efectivo de oscurecimiento que impida el paso de la luz a voluntad de los usuarios.
      • Deben contar con el siguiente mobiliario, como mínimo:
        • Las camas dobles han de tener una anchura mínima de un metro y treinta y cinco centímetros.
        • Las camas individuales han de tener una anchura mínima ochenta centímetros.
        • En todo caso, las camas habrán de estar dotadas de, al menos, los siguientes elementos, que han de ser de calidad aceptable:
          • Somier.
          • Colchón.
          • Almohada.
          • Ropa de cama.
        • Mesillas de noche.
        • Silla o butaca por usuario previsto.
        • Armario ropero, empotrado o no, con perchas adecuadas.
        • Puntos de luz con interruptor al lado de la cama.
      • Debe ponerse a disposición de los usuarios lencería suficiente para poder realizar los cambios cuando sea preciso.
    • Los cuartos de baño o servicios higiénicos:
      • Deben cumplir los siguientes requisitos técnicos:
        • Un único cuarto de baño, al menos, cuando la capacidad de la vivienda no exceda de seis plazas.
        • Dos cuartos de baño, al menos, cuando la capacidad de la vivienda exceda de seis plazas.
        • Disponer en todo caso de ventilación suficiente, directa o inducida.
      • Deben contar con el siguiente equipo y mobiliario, como mínimo:
        • Lavabo.
        • Bañera o, al menos, plato de ducha.
        • Inodoro.
        • Espejo.
        • Toallero.
        • Repisa para los objetos de tocador.
        • Toma de corriente en lugar adecuado para su utilización por los usuarios.
      • Deben estar provistos de lencería de baño suficiente para poder realizar los cambios cuando sea preciso.
    • El salón:
      • Debe ser adecuado a la capacidad máxima de la propiedad, a razón de un metro cuadrado por plaza, no pudiendo en ningún caso ser inferior a ocho metros.
      • Debe estar debidamente equipado y con el mobiliario en buen estado de uso y conservación.
    • La cocina:
      • Tiene que tener ventilación directa en todo caso.
      • Debe contar con el siguiente equipo y mobiliario, como mínimo:
        • Fregadero.
        • Cocina con dos fuegos.
        • Horno.
        • Refrigerador.
        • Lavadora.
        • Plancha.
        • Despensa (podrá ser sustituida por armarios o anaqueles suficientes para los víveres y utensilios).
        • Vajilla, cristalería, cubertería, menaje y batería de cocina, en proporción a la capacidad máxima de la vivienda.
  • La capacidad máxima de las viviendas vacacionales es de catorce plazas, pudiendo distribuirse en un máximo de siete habitaciones.
  • Deben cumplir las normas sobre accesibilidad a los mismos de personas que sufran discapacidades, debiendo conservarse sus instalaciones en adecuado estado de calidad.
  • Es obligatorio la exhibición, junto a la entrada principal, de una placa normalizada, en la que conste la signatura que la administración turística le haya asignado, conforme a lo dispuesto en el Anexo I del Decreto 48/2016.

3º.-Las “viviendas de uso turístico” deben cumplir con los siguientes requisitos:

  • Disponer de la cédula de habitabilidad y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
  • Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los electrodomésticos y enseres necesarios para su inmediata ocupación, con todo el mobiliario, cubertería, menaje, lencería y equipamientos, acorde con el número de plazas y en perfecto estado de mantenimiento, limpieza e higiene.
  • Suministro permanente y adecuado de agua fría y caliente sanitaria, y de energía eléctrica y calefacción, así como de un extintor e iluminación de emergencia.
  • Habitaciones con ventilación directa al exterior o patios no cubiertos y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
  • Número de baños proporcional a los usuarios alojados. Cuando no exceda de seis plazas podrá tener un único cuarto de baño y, al menos dos, cuando se supere ese número de plazas.
  • Dimensiones mínimas, equipamientos y metros cuadrados útiles, deben estar de acuerdo con la normativa de habitabilidad y seguridad de las viviendas, quedando prohibido alojar un mayor número de personas de las que correspondan a la capacidad establecida por el número de dormitorios y ocupación, según los datos incluidos en la declaración responsable.
  • Identificación mediante la colocación en el exterior de las mismas de un pictograma con las siglas “VUT”, cuyas características se detallan en el Anexo II del Decreto 48/2016, y el número de signatura correspondiente a la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.
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