Derecho, Economía

La multipropiedad

La multipropiedad es un problema de adquisición de vivienda que viene de los años 80 y 90.

Se debe decir que “el boom de la vivienda en
multipropiedad en la década de los 80 y 90 tiene consecuencias legales que llegan hasta la actualidad. Se trata de un sistema de
aprovechamiento por turnos. Es decir, varias personas se ponen de acuerdo para disfrutar de la vivienda durante un periodo determinado de tiempo. Hasta aquí parece todo normal, ¿por qué entonces existen hoy en día problemas con la vivienda en multipropiedad?

Decimos que los problemas de los contratos de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turísticos llegan hasta nuestros días porque una gran parte de ellos se hicieron a perpetuidad, por lo que hasta hoy muchos de esos “copropietarios” siguen estando obligados a pagar por un apartamento del que ya no quieren disfrutar. En otras palabras, hace más de 20 años se firmaron unos contratos que, se
quiera o no, se tienen que seguir cumpliendo hoy. Concretamente, pagando
por la semana o periodo de tiempo de disfrute de ese apartamento turístico”.

Una vez dicho esto, hay que destacar el concepto de multipropiedad diciendo que “es la opción elegida para quienes quieren ‘algo más’ que un apartamento de alquiler, pero tampoco quieren optar por un régimen
hotelero al 100%: en otras palabras, es como tener un pequeño aparta-hotel del que ser ‘dueño’ durante un tiempo determinado, a lo largo de varios años. Es ligeramente más caro que un alquiler corriente y más barato que lo que pagarías en un establecimiento de X estrellas, aunque –como siempre– ya sabes que cada propietario pone los precios que estima oportuno.

Lo más habitual es que la multipropiedad se ejerza en el caso de las residencias de vacaciones: en otras palabras, este procedimiento permite que dispongas de un piso en la playa o en la montaña y que os turnéis con otros propietarios para ocuparlo por semanas, quincenas, meses… Esos
detalles dependen de vuestro acuerdo, que por supuesto deberá quedar por escrito.

España es el país europeo en el que existe el mayor número de usuarios de este tipo de viviendas, de acuerdo con la Asociación
Nacional de Empresas de Tiempo Compartido ANETC-RDO España ;
también somos el territorio con más complejos de este tipo. Es la elección para vacaciones de más de un millón de familias europeas y del sector dependen unos 60.000 puestos de trabajo.

Según la filial española de la RDO (siglas de la patronal europea del sector, Resort Development Organisation) en 2013 Canarias fue el primer destino de tiempo compartido de España en número de complejos turísticos, con 128. En el ránking están la Costa del Sol (90) y también las zonas de Levante y Cataluña, que tienen 34 y 28 complejos respectivamente.

Lo primero que debes conocer si te planteas esta opción, es tu presupuesto máximo para afrontar esta inversión. Es tarea difícil
hacerse una idea de los gastos que vas a tener en los próximos años, puedes ayudarte de herramientas online como Fintonic que organizará tus gastos por categorías automáticamente (supermercado,
deporte, niños…) y te ayudará a tener controlados tus gastos fijos anuales, la progresión de tu patrimonio y tu deuda, el estado de tus cuentas de valores y, por tanto, el remanente que tienes real para afrontar la compra. Hablando con propiedad Aunque en estas líneas vamos a hablar de multipropiedad, la legislación dice que este término es «impropio –hablamos de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre , de 15 de diciembre, en vigor desde 1999– y que lo adecuado es hablar de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, especialmente de uso turístico.

¿Por qué no es exacto el primer término? Porque lo que ejercemos sobre esa vivienda compartida es un derecho de uso, y no de propiedad: no somos sus dueños literalmente. La ley considera que la palabra
‘multipropiedad’ puede llevar a error.

Según la ley, no se puede «comprar» una vivienda «en multipropiedad», aunque ésta sea la expresión que se suele usar en estos casos. En todo caso, te aconsejamos que antes de embarcarte en una operación para
compartir vivienda según ese régimen estudies bien tus derechos y obligaciones. En este tipo de acuerdos lo habitual es que necesites de un asesoramiento legal”.

En cuanto a la regulación de este tipo de contrato, se debe de decir que “dada la gran cantidad de abusos a los consumidores que se daban en este tipo de contrato se promulgó una Directiva europea en 1994
para regular los derechos de los adquirentes y, entre otras, prohibir que se siguieran comercializando con esa denominación (multipropiedad), pasando desde entonces a denominarse “derechos de aprovechamiento por turno”.

Es importante tener claro que no se transmite la propiedad de nada, sino un derecho de uso y disfrute durante un periodo de tiempo en un concreto lugar. En España no se transpuso la norma comunitaria hasta la Ley 42/98 que entró en vigor el 5 de enero de 1999. A partir de esa fecha existe una ley especial que regula esta modalidad contractual.

La ley especial introdujo una serie de requisitos de información y derechos reforzados a los clientes. Una de las novedades, por ejemplo, era la prohibición de que, como se hacía hasta entonces, se constituyeran los derechos como “indefinidos”, “a perpetuidad” o de forma “ilimitada”, estableciendo una duración máxima de 50 años. También impedía los llamados “contratos flotantes” o “por puntos” en los que no se identificaba correctamente el apartamento, el complejo
y/o la semana en la que se adquiría el derecho, dejando al arbitrio de
la empresa transmitente el cumplimiento del contrato”.

De todo esto se puede decir que es como tener una hipoteca de por vida, por lo que se recomienda que, “antes de decidirte, infórmate de tus derechos:

  • Deben informarte completamente de los términos del acuerdo antes de firmar. Te los deben dar por escrito y en tu lengua (si es lengua oficial de la UE).
  • Dispones de un plazo de desistimiento de 14 días naturales durante el cual puedes desistir del contrato sin dar ninguna explicación. Si no te dan el formulario normalizado de desistimiento
    exigido por la normativa de la UE, dicho plazo se amplía a 1 año y 14
    días naturales.
  • El plazo de desistimiento se amplía a 3 meses y 14 días naturales si no te dan información completa del producto que compras.
  • El vendedor nunca te puede pedir un anticipo o un depósito durante el plazo de desistimiento.
  • La afiliación a un club de vacaciones debe pagarse en plazos anuales iguales.
  • También tienes derecho a rescindir el contrato con el club de vacaciones,
    sin penalización alguna, a partir del segundo plazo. En cuanto recibas
    la solicitud del pago siguiente, dispones de 14 días naturales para notificar la rescisión al comerciante.
  • Si también has firmado un contrato de intercambio, se da por terminado automáticamente –sin coste alguno para ti– si desistes del contrato de multipropiedad.
  • Si recurres a un profesional que te ayude a vender tu multipropiedad o tu afiliación a un club de vacaciones mediante un contrato de reventa, no puede cobrarte nada hasta que la venta se haya efectuado o hasta que el contrato se dé por terminado de otra manera”.

En cuanto a la jurisprudencia, hay que señalar que, “desde el año 2015, el Tribunal
Supremo español viene pronunciándose respecto a la multipropiedad. Desde
entonces, numerosas sentencias del mismo tribunal declaran la nulidad de estos contratos. Dichas sentencias liberan a los copropietarios de esa carga que habían adquirido “de por vida”.

Concretamente, la primera sentencia
del Tribunal Supremo fue la 774/2014, de 15 de enero de 2015. En ella se daba la razón al afectado y anulaba el contrato de multipropiedad firmado.

Como señalábamos, no ha sido la única
sentencia del Alto Tribunal sobre estos contratos. Más de medio centenar de fallos reiteran que su comercialización, sin respetar el régimen temporal establecido, da lugar a la nulidad de pleno derecho del contrato

“.

También se recomienda tener cuidado con la multipropiedad, porque “la cantidad de sentencias sobre la materia es muy abultada, especialmente por delitos de estafa. El modus operandi es sencillo: a través de páginas web o teleoperadores, con ofertas muy suculentas que pocos se atreven a rechazar. El resultado son familias estafadas tanto españolas como extranjeras que, cuando comienzan sus vacaciones y llegan al destino, se encuentran con que el derecho a disfrutar de la casa no existe.

Una de las modalidades de estafa es la recogida en una sentencia del Tribunal Supremo en la que los condenados ponían a disposición de los clientes los derechos de uso de los apartamentos sin que fueran de su propiedad, ofreciendo en algunos casos el mismo apartamento y turno, y en otros,
ofreciendo un apartamento y turno del que no eran titulares, ni tenían derecho sobre él, a diversos clientes que firmaron los contratos. Estos clientes solicitaron préstamos para poder pagar la operación, efectuando el ingreso correspondiente al importe de la compra en la cuenta de
Kumana Tours, empresa de los estafadores. Tras la firma de los contratos, los perjudicados intentaron ponerse en contacto con los responsables para resolver el contrato, pero no obtuvieron respuesta. Al final, los culpables fueron condenados a dos años y seis meses de cárcel y a devolver todo lo estafado.

Otra de las situaciones en las que a veces se ven los que adquieren una multipropiedad es el recargo inesperado e no detallado de tasas que el comprador no sabía que existían, lo que encarece el precio
desorbitadamente. Es el caso de una sentencia de este año, también del Tribunal Supremo, en la que una mujer sufre un abuso por parte de la empresa de productos
vacacionales con la que contrata. Una vez firmó todos los papeles y pagada la cantidad que se le indicaba, la empresa le cargó una cuota anual de 1.120 euros que se iba actualizando dependiendo única y
exclusivamente del criterio de la empresa. Al intentar rescindir el contrato y recuperar su dinero, la empresa se lo negó, siendo el
tribunal quien le acaba dando la razón por ser un contrato contrario a la normativa y, por tanto, nulo”.

También hay que añadir que en la multipropiedad “la propiedad del inmueble no es de quien disfruta por turnos del espacio, pero sí que es de su propiedad el turno y, por lo tanto, al propietario del turno le corresponde gestionar la venta de su periodo de uso y disfrute, en las condiciones y términos que establece el contrato.

El turno se pondrá en venta y, siendo una cláusula habitual en los contratos de multipropiedad, serán el resto de “propietarios” los primeros en ser informados sobre la disponibilidad del turno, pudiendo ejercer su derecho de adquisición. En caso de que ninguno de los
usuarios esté interesado, el turno se pondrá a la venta”.

FUENTES:

  1. ¿Qué es y cómo funciona la multipropiedad? EXPANSIÓN: https://www.expansion.com/2014/09/05/ahorro/1409920458.html
  2. El contrato a perpetuidad: el gran problema de la vivienda en multipropiedad. El reclamador: https://www.reclamador.es/blog/contrato-a-perpetuidad-vivienda-en-multipropiedad/
  3. Cuestiones a tener en cuenta sobre la multipropiedad. El País: https://elpais.com/economia/2017/08/04/mis_derechos/1501837672_736213.html
  4. ¿Qué es la multipropiedad o tiempo compartido? Vender Semanashttp://www.vendersemanas.com/que-es-la-multipropiedad-tiempocompartido-definicion/: http://www.vendersemanas.com/que-es-la-multipropiedad-tiempocompartido-definicion/
  5. Multipropiedad y otros contratos vacacionales de larga duración en la UE: https://europa.eu/youreurope/citizens/travel/holidays/timeshare/index_es.htm
  6. LEGALITAS: https://www.legalitas.com/actualidad/Por-que-no-debo-pagar-las-cuotas-de-mi-casa-multipropiedad

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