Alquiler de pisos, Arrendamientos Urbanos, Derecho

Duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda.

En primer lugar, hay que señalar que, “tras la no convalidación y consecuente derogación del Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Consejo de Ministros aprobó el 1 de marzo de 2019 un nuevo texto destinado a regular la misma materia: el Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (RDL 7/2019). El texto ha sido convalidado el 3 de abril de 2019 por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados con el efecto legal de integrarse plenamente en nuestro ordenamiento jurídico.

Los contratos y actos celebrados desde la entrada en vigor del real decreto-ley (a partir del 6 de marzo de 2019) y posteriores quedan sometidos a la nueva normativa, que modifica las siguientes leyes: la Ley de Arrendamientos Urbanos; la Ley de Propiedad Horizontal; la Ley de Enjuiciamiento Civil, y; la Ley Reguladora de Haciendas Locales y la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”.

Siguiendo esta línea que se acaba de señalar, hay que indicar que la reforma a la que se hace referencia respecto al alquiler de viviendas, implica que “las modificaciones se refieren fundamentalmente a los arrendamientos de viviendas. En este sentido, cabe destacar los siguientes aspectos:

Plazo mínimo y prórroga tácita: se amplía el plazo de duración mínima de tres a cinco años si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica; por tanto, si el plazo pactado es inferior, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta el cumplimiento del plazo mínimo, salvo oposición a dicha prórroga por el arrendatario.

Como excepción, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, no procederá la prórroga obligatoria cuando al tiempo de su celebración se hubiese hecho constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.  

​También se amplía la prórroga tácita, una vez transcurrido el plazo de duración mínima, de uno a tres años. Esta prórroga será de  aplicación cuando, habiendo transcurrido los cinco o siete años de duración mínima,  ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato. El preaviso que se requiere en tal caso es de dos meses de antelación (en el caso del arrendatario) y cuatro meses de antelación (en el caso del arrendador). La prórroga tácita operará por períodos anuales hasta el máximo de tres años.

Referencias temporales: como consecuencia de lo anterior, las referencias temporales a los derechos del arrendador y renuncias del arrendatario serán las del nuevo plazo mínimo, esto es, cinco años (si el arrendador es persona física) o siete años (si el arrendador es persona jurídica).

Inscripción en el Registro de la Propiedad: se elimina la referencia del artículo 7 de la LAU relativa a la necesidad de inscribir los arrendamientos para que tengan efectos frente a terceros. 

Resolución del derecho del arrendador: durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete si el arrendador fuese persona jurídica, el arrendatario tendrá derecho a continuar el arrendamiento hasta dicho plazo aun cuando se hubiese resuelto el derecho del arrendador por retracto convencional, apertura de sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o sentencia judicial o ejercicio de opción de compra. En contratos de plazo superior a cinco o siete años, transcurrida dicha duración la resolución del derecho del arrendador extinguirá el contrato de arrendamiento, salvo que el contrato de arrendamiento hubiese accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.

Enajenación de la vivienda arrendada: el adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco  primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Fallecimiento del arrendatario: no podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario cuando los beneficiarios sean personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

Actualización de renta: en todo caso el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC.

Garantías del arrendatario: las garantías adicionales a la fianza legal no podrán exceder de dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco o, en su caso, siete años (si el arrendador es persona jurídica) de duración.

Gastos de gestión: los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando sea persona jurídica.

Obras de mejora: si existe acuerdo entre las partes, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda a cambio de un incremento de la renta, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria o tácita, o un nuevo inicio del cómputo de estos plazos.

Tanteo y retracto: en caso de venta conjunta de todas las viviendas del arrendador en un inmueble  o de venta de todo el inmueble podría existir un derecho de adquisición preferente de la Administración pública sobre la totalidad del inmueble si la legislación sobre vivienda así lo establece.

Viviendas suntuarias: si el arrendamiento se refiere a viviendas de superficie superior a 300 m2 o en el que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponde a la totalidad de la vivienda, el régimen legal aplicable será el determinado por la voluntad de las partes, en su defecto se aplicará el Título II de la LAU y supletoriamente el Código Civil.

Viviendas de uso turístico: se mantiene la no aplicación de la LAU a la cesión de viviendas de uso turístico, con independencia del canal de comercialización turística que se utilice. De esta forma, todas las viviendas de uso turístico se regularán por la normativa sectorial turística que sea de aplicación.

Información mínima a suministrar en los depósitos de fianza: se establece una información mínima que debe aportarse por el arrendador a los organismos de depósito de fianzas en las Comunidades Autónomas para “favorecer la transparencia y facilitar el intercambio de información para el ejercicio de políticas públicas”, incluyendo los datos de las partes (con sus domicilios), los datos de las fincas arrendadas (incluyendo año y tipo de reforma, superficie construida y datos catastrales) y los datos principales del contrato de arrendamiento (renta, plazo, actualización de la renta, fianza y garantías y pactos sobre amueblamiento y pago de gastos y suministros)”.

Hay una serie de modificaciones con ocasión de la nueva regulación introducida por el RDL 7/2019, y que se exponen aquí:

Modificaciones de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Las modificaciones se refieren fundamentalmente a los arrendamientos de viviendas. En este sentido, cabe destacar los siguientes aspectos:

Plazo mínimo y prórroga tácita: se amplía el plazo de duración mínima de tres a cinco años si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica; por tanto, si el plazo pactado es inferior, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta el cumplimiento del plazo mínimo, salvo oposición a dicha prórroga por el arrendatario.

Como excepción, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, no procederá la prórroga obligatoria cuando al tiempo de su celebración se hubiese hecho constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.  

​También se amplía la prórroga tácita, una vez transcurrido el plazo de duración mínima, de uno a tres años. Esta prórroga será de  aplicación cuando, habiendo transcurrido los cinco o siete años de duración mínima,  ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato. El preaviso que se requiere en tal caso es de dos meses de antelación (en el caso del arrendatario) y cuatro meses de antelación (en el caso del arrendador). La prórroga tácita operará por períodos anuales hasta el máximo de tres años.

Referencias temporales: como consecuencia de lo anterior, las referencias temporales a los derechos del arrendador y renuncias del arrendatario serán las del nuevo plazo mínimo, esto es, cinco años (si el arrendador es persona física) o siete años (si el arrendador es persona jurídica).

Inscripción en el Registro de la Propiedad: se elimina la referencia del artículo 7 de la LAU relativa a la necesidad de inscribir los arrendamientos para que tengan efectos frente a terceros. 

Resolución del derecho del arrendador: durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete si el arrendador fuese persona jurídica, el arrendatario tendrá derecho a continuar el arrendamiento hasta dicho plazo aun cuando se hubiese resuelto el derecho del arrendador por retracto convencional, apertura de sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o sentencia judicial o ejercicio de opción de compra. En contratos de plazo superior a cinco o siete años, transcurrida dicha duración la resolución del derecho del arrendador extinguirá el contrato de arrendamiento, salvo que el contrato de arrendamiento hubiese accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.

Enajenación de la vivienda arrendada: el adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco  primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Fallecimiento del arrendatario: no podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario cuando los beneficiarios sean personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

Actualización de renta: en todo caso el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC.

Garantías del arrendatario: las garantías adicionales a la fianza legal no podrán exceder de dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco o, en su caso, siete años (si el arrendador es persona jurídica) de duración.

Gastos de gestión: los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando sea persona jurídica.

Obras de mejora: si existe acuerdo entre las partes, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda a cambio de un incremento de la renta, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria o tácita, o un nuevo inicio del cómputo de estos plazos.

Tanteo y retracto: en caso de venta conjunta de todas las viviendas del arrendador en un inmueble  o de venta de todo el inmueble podría existir un derecho de adquisición preferente de la Administración pública sobre la totalidad del inmueble si la legislación sobre vivienda así lo establece.

Viviendas suntuarias: si el arrendamiento se refiere a viviendas de superficie superior a 300 m2 o en el que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponde a la totalidad de la vivienda, el régimen legal aplicable será el determinado por la voluntad de las partes, en su defecto se aplicará el Título II de la LAU y supletoriamente el Código Civil.

Viviendas de uso turístico: se mantiene la no aplicación de la LAU a la cesión de viviendas de uso turístico, con independencia del canal de comercialización turística que se utilice. De esta forma, todas las viviendas de uso turístico se regularán por la normativa sectorial turística que sea de aplicación.

Información mínima a suministrar en los depósitos de fianza: se establece una información mínima que debe aportarse por el arrendador a los organismos de depósito de fianzas en las Comunidades Autónomas para “favorecer la transparencia y facilitar el intercambio de información para el ejercicio de políticas públicas”, incluyendo los datos de las partes (con sus domicilios), los datos de las fincas arrendadas (incluyendo año y tipo de reforma, superficie construida y datos catastrales) y los datos principales del contrato de arrendamiento (renta, plazo, actualización de la renta, fianza y garantías y pactos sobre amueblamiento y pago de gastos y suministros).

Modificaciones de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH)

Fondo de reserva: se amplía el fondo de reserva del 5% al 10% del presupuesto y se prevé destinar el fondo de reserva también a las obras de rehabilitación y accesibilidad. El plazo de adaptación se extiende a lo largo de los 3 ejercicios presupuestarios siguientes.

Obras de accesibilidad: será obligatorio realizarlas cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% de su coste.

Limitaciones a las viviendas turísticas: aun cuando suponga modificación de los estatutos o del título constitutivo, se podrá limitar o condicionar el destino de las viviendas para uso turístico por acuerdo favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Esta medida solo se aplicará a los nuevos pisos turísticos y no a los existentes, ya que no se establece con carácter retroactivo. También se podrá acordar con dichas mayorías el incremento de gastos comunes a tales viviendas siempre que no supongan un incremento superior al 20%”.

Para avanzar un poco más, hay que destacar que “

El inquilino podrá poner fin al contrato cuando hayan transcurrido al menos los 6 primeros meses del contrato comunicando al arrendador su intención con al menos 30 días de antelación. Las partes podrán pactar para estos casos una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, prorrateándose la misma para periodos de tiempo inferiores al año.

Si el inquilino desiste del contrato sin el consentimiento del cónyuge con el que convive, el contrato podrá continuar en beneficio de éste. Esto también resulta de aplicación a aquellas personas que convivan en análoga relación de afectividad a la del cónyuge durante los 2 años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que exista descendencia en común, caso en el que no es necesario periodo de convivencia mínima.

Indemnizaciones

La indemnización que el inquilino tendrá que pagar en caso de desistimiento del contrato no podrá ser pactada por encima de la cuantía máxima legal (una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, prorrateándose la misma para periodos de tiempo inferiores al año). Si se pacta una indemnización superior puede ser declarada nula por vulnerar las garantías del inquilino (art. 6 LAU: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice””.

También hay que añadir que “

Transcurrido el primer año de contrato, si el arrendador necesita la vivienda, no procederá la prórroga obligatoria del contrato. Será requisito indispensable que el arrendador vaya a utilizar el inmueble como vivienda permanente propia o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción (padres y/o madres, hijos y/o hijas) o para su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Será necesario que comunique al inquilino con 2 meses de antelación la necesidad de la vivienda.

Si pasados 3 meses desde que se extinguió el contrato por la causa indicada, el arrendador o sus familiares no han ocupado la vivienda, el inquilino podrá recuperar su uso y disfrute bajo las mismas condiciones acordadas por un nuevo plazo de 3 años, pudiendo solicitar una indemnización por aquellos gastos en los que haya incurrido como consecuencia del desalojo (mudanza, mayor alquiler, etc.). Si el inquilino no tiene interés en recuperar la vivienda en alquiler, podrá exigir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de contrato pendiente de cumplir hasta un máximo de 3″.

FUENTES:

  1. ¿Cuánto dura un contrato de alquiler y cuándo puede romperse? EXPANSIÓN: https://www.expansion.com/economia/2015/12/16/56670e6de2704e3a088b4571.html
  2. GARRIGUES: https://www.garrigues.com/es_ES/noticia/la-nueva-regulacion-del-alquiler-aumenta-la-duracion-de-los-contratos-y-vincula-su-subida-al
  3. ABOGADOS DE ALICANTE: https://www.abogadosdealicante.info/duracion-minima-del-contrato-de-alquiler-vivienda/
  4. IDEALISTA: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2019/03/05/771943-esta-es-la-duracion-de-los-contratos-de-alquiler-con-la-ultima-reforma-del-psoe

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