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La influencia del COVID-19 en los arrendamientos de vivienda y de locales durante el estado de alarma

El objeto de este artículo es ver qué influencia ha tenido la pandemia por COVID-19 en los arrendamientos en general. Se espera que los lectores afectados, sobre todo, pero también general tengan una idea sobre esta materia.

En primer lugar, en cuanto a los arrendamientos de vivienda, cabe señalar que “las medidas se adoptan en relación exclusivamente con los arrendamientos de vivienda, dejando fuera los de local de negocio. Por tanto, la primera crítica que merece esta nueva regulación es esa precisamente: no resuelve un problema a los empresarios, principales afectados por esta crisis desde el punto de vista económico. Muchos insisten en repercutir esta mala suerte en el arrendador, trasladando un problema de una parte del contrato a otra, sin resolverlo. Los hay que defienden la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Esto es poco práctico por tratarse de remedio judicial frente a un problema transitorio que generará costes adicionales en abogados y tiempo para la solución del problema. Creo que el Gobierno debería haber entrado en este tema y no dejarlo abierto lo que a buen seguro generará litigiosidad si no se llega a un acuerdo entre las partes contratantes. Sigo pensando que puede aplicarse por analogía el art. 1575 repartiendo los efectos de esta “mala suerte” entre ambas partes contratantes.

Lo que está claro es que cuando se trata de vivienda habitual el cese de la actividad no supone cese del uso del inmueble. Aquí el arrendatario usa -y mucho debido al confinamiento- la vivienda arrendada y se trata de solventar el sobreendeudamiento pasivo que padece el arrendatario, es decir, las dificultades en las que se puede encontrar para pagar la renta producida por una disminución de ingresos por la expansión del COVID-19. Hay una causalización de la vulnerabilidad económica del arrendatario ya que debe tener origen en la pandemia.

Me referiré a las grandes líneas de la regulación sin agotar todas las normas, sino centrándome en los aspectos que considero más relevantes y problemáticos.

¿Qué arrendatarios se ven afectados por las medidas?

Debe tratarse de arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica para lo cual deben concurrir los requisitos cumulativos dispuestos en el art. 5 del RDL y  que deben acreditarse de la forma señalada en el art. 6 RDL.

Estos requisitos son los siguientes:

  • Debe haberse producido una pérdida de ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la medida, por circunstancias sobrevenidas a la celebración del contrato. Para ser beneficiario de estas medidas, los ingresos de la unidad familiar no deben alcanzar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante, IPREM[1]) y que vienen a ser unos 1613,52 euros al mes. Así mismo se establecen límites específicos en función de determinadas circunstancias (hijos, personas mayores de 65 años, personas con discapacidad).
  • Así mismo, se exige como requisito cumulativo que la renta arrendaticia más los gastos por suministros básicos (electricidad, gas, gasoil, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y gastos de comunidad de propietarios), sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar[2].

Excepción: No concurre situación de vulnerabilidad si el arrendatario o miembro de la unidad familiar es propietario o usufructuario de alguna vivienda en España, salvo que no sea esta disponible por causa de separación o divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda sea inaccesible para arrendatario o miembro de unidad familiar por razón de discapacidad. Se exceptúa el caso en que el arrendatario sólo es titular de una cuota indivisa y se haya obtenido por sucesión mortis causa intestada.

Si se acogen a estas medidas personas no vulnerables se establece -con una técnica lamentable- en el art. 7 RDL la obligación de indemnizar daños y perjuicios.

¿Cuáles son las medidas?

  • Suspensión de desahucios y de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. (art. 1 RDL 11/2020). El plazo de suspensión es de seis meses y afecta a arrendatarios de vivienda. El arrendatario debe reunir los requisitos del art. 5 que ya he expuesto. La medida me parece razonable y es una de las propuestas de regulación que defendí aquí
  • Prórroga extraordinaria no forzosa de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Los contratos en los que la prórroga forzosa del art. 9 LAU o la tácita del art. 10 LAU finalicen en el periodo que media desde la entrada en vigor de este RDL y los dos meses posteriores a la finalización del estado de alarma, se prorrogarán otros 6 meses previa solicitud del arrendatario. Se requiere aceptación por parte del arrendador, por lo que no hay concesiones al arrendatario a pesar de que la norma se disfrace de norma protectora. Lo sería si esa prórroga fuera obligatoria para el arrendador, pero no es el caso. Se trata de una medida que es “humo” y no aporta nada a la protección del arrendatario.

Para salvar la norma cabría entender que, puesto que se está refiriendo a las prórrogas del art. 9 y 10 de la LAU que son forzosas para el arrendador y potestativas para el arrendatario, esta prórroga extraordinaria sería también obligatoria para el arrendador siguiendo el mismo esquema regulatorio de los preceptos citados. Es lo más acorde con la finalidad de la norma, a pesar de que choque de forma flagrante con su tenor literal al exigir de manera expresa el consentimiento del arrendador.

  • Moratoria o condonación de la deuda arrendaticia.

Se prevé que la moratoria opere de forma diferente en función de la condición del arrendador. A pesar de la pésima redacción del precepto (art. 4 RDL) voy a tratar de exponer el régimen que parece querer implantar:

Si el arrendador es calificado de gran tenedor[3] o se trata de una empresa o entidad pública de vivienda, el arrendatario puede solicitar al arrendador en el plazo de un mes a contar de la entrada en vigor del RDL (2 de abril) el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.

Si no hay acuerdo, el arrendador en el plazo de 7 días laborables (plazo que no se sabe cuándo empieza a contar) comunicará al arrendatario su decisión escogida entre dos alternativas:

  1. Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma” y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad económica con un máximo de 4 meses.
  2. Una moratoria en el pago de la renta que se aplica de manera automática durante el tiempo que dure el estado de alarma” y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad económica con un máximo de 4 meses. Se trata de una suspensión del pago de la renta. ¿Cuándo tiene que devolver el arrendatario las mensualidades atrasadas? Se fraccionará la cantidad debida durante tres años. Las cantidades se devolverán sin intereses.

Como se puede apreciar, el arrendador puede optar por la condonación o por el aplazamiento, pero obligatoriamente debe conceder una de las dos en defecto de acuerdo. La condonación recuerda a la regla señalada del art. 1575 CC, si bien impuesta la bajada del 50% sin tener en cuenta la disminución de ingresos. Ello en la línea propuesta aquí  de un “suelo” de renta que necesariamente se debe abonar.

  • ¿Qué pasa si el arrendador no es un particular persona física que no tiene la condición de “gran tenedor”?

En ese caso fracasado el intento de acuerdo entre ambas partes contratantes, el arrendatario tiene que pagar la renta. El propio 8 y 4.4. del RDL prevén el acceso de los arrendatarios en situación de vulnerabilidad a la financiación bancaria con avales del Estado (art. 9 RDL). Las entidades financieras deben prestar a personas no solventes (sin capacidad de reembolso) sin intereses y con un plazo de devolución de 6 años prorrogables otros 4. Estos préstamos sólo pueden concederse para el pago de la renta y cubren el importe máximo de 6 mensualidades. A estas ayudas acceden arrendatarios en situación de vulnerabilidad como consecuencia del COVID-19.

De esta forma, las dificultades de pago de arrendamiento de vivienda quedan, en principio, cubiertas con recursos privados: bien préstamos concedidos por entidades financieras avalados por el Estado o condonaciones llevadas a cabo por grandes tenedores.  O se sobreendeuda al arrendatario o pierde activos el arrendador “gran tenedor”. Discriminación entre arrendadores algo discutible, a mi juicio, desde el punto de vista constitucional.

¿Qué ocurre si esos arrendatarios no consiguen devolver las cantidades prestadas?  Se prevé la incorporación al Plan estatal de Vivienda 2018-2021 de programa de ayudas al alquiler dirigidas a personas vulnerables fruto del COVID-19 (art. 10 RDL). Con estas ayudas se hará cargo el Estado de las cantidades impagadas por parte de los arrendatarios.

Los grandes tenedores y empresas no tienen incentivo a la quita, sino al aplazamiento de pago de la renta porque el arrendatario puede acceder a préstamos y pagar.

En definitiva, la norma es prolija, muy mal redactada, con normas que crean una protección más aparente que real y  serán pocos los arrendatarios que se beneficien de estas medidas.  Se deja sin solución los arrendamientos para uso distinto de vivienda que presentan una problemática particular por el cese de actividad del arrendatario. Se deja el tema abierto a la litigiosidad, algo que me parece criticable.

Sí hay que aplaudir las ayudas públicas para el pago de la renta, pero lo razonable es que esta hubiera sido la solución directa. Es lo que hay que hacer en estos casos: ayudar con el dinero público a aquellos que verdaderamente lo necesitan, evitando su sobreendeudamiento. Sin embargo, las ayudas públicas en el RDL sólo surgen para el caso de que el arrendatario no pueda devolver las cantidades prestadas para el pago de la renta.

Lo cierto es que obligar a las entidades financieras a prestar a insolventes, además de violentar toda la normativa de riesgos supone retrasar el problema. No debemos poner en situación complicada a un sistema financiero que todavía no se ha recuperado de la crisis del 2008. Lo normal es que tales préstamos pesen como una losa sobre el arrendatario que quiere remontar.

Lo que hay que celebrar es que en la mayoría de los casos no se traslade el riesgo de impago provocado por el COVID-19 al arrendador. Como ya dije, hay que resolver un problema y no trasladarlo a otra parte contratante, planteamiento que parece haber hecho suyo el Gobierno al evitar la tendencia inicial de “imponer” a todo arrendador la moratoria. Se ha optado por discriminar a los arrendadores en función de su capacidad económica y no tanto entre su condición de persona física o jurídica. Esto último ya lo admitió el Tribunal Constitucional. Ello invitará a los arrendatarios a acudir a este mercado para alquilar pues acabarán estando más protegidos frente a un “gran tenedor” que frente a un arrendador persona física “menos pudiente”.

Por tanto, se puede ver que el problema principal viene por la paralización de la actividad económica, la falta de recursos de los individuos al carecer de ingresos (por pérdida de trabajo o por el pago de los ERTE´s, entre otras causas).

Dicho esto, cabe señalar en este mismo sentido que “la caída del interés por la compra de vivienda es una de las primeras manifestaciones que se observan en el sector inmobiliario. Así lo confirma Toni Expósito, director general de Comprarcasa, quien asegura que desde que comenzó a suspenderse la actividad lectiva en los centros educativos en las diferentes comunidades autónomas de España “se ha producido una paralización en el número de llamadas y mails de compradores”. Esta falta de actividad, expone, es más evidente en Madrid que en otras zonas del país, “entendemos que por el fuerte incremento de contagios que estamos teniendo”.

No obstante, señala que el comportamiento que se está produciendo “ya lo veníamos observando desde comienzos de año, aunque en menor grado”. “Existía el temor a que llegasen tiempos difíciles para la economía y esto siempre trae aparejado el hecho de que, quien quiere o puede comprar una vivienda, piensa que es mejor esperar y beneficiarse de las rebajas que llegarán al mercado”, asevera.

Se firmarán menos préstamos hipotecarios debido al menor ritmo de compraventas. Una vez finalizada la crisis sanitaria, la firma de  hipotecas volverá a registrar niveles sostenibles

El parón no se limitará a este ámbito de la actividad inmobiliaria e, inevitablemente, los expertos confirman que el malestar se trasladará a la firma de hipotecas que tengan lugar en nuestro país en los próximos meses. De hecho, ya hay organizaciones, como Agencia Negociadora, que han estimado que, en abril y mayo, la materialización de estos contratos podría descender entre un 40% y un 60%.

En este sentido, Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de la compañía, sostiene que la evolución de la firma de hipotecas “será paralela a la del conjunto de los sectores productivo y financiero”, aunque cree que una vez que pase la pandemia “la reacción del mercado será lo suficientemente enérgica para recuperar niveles anteriores de actividad o incluso superarlos”. Para ello, solicita que se lleve a cabo por parte de las autoridades “un total apoyo para las familias y las pymes”.

La moratoria hipotecaria aprobada por el Gobierno para los más vulnerables, como los afectados por ERTEs o autónomos que cesen su actividad, podría disparar la deuda pública

Una de las medidas que el Ejecutivo central ya ha puesto en marcha, y que más repercusión está teniendo, es la moratoria en los pagos de la hipoteca de viviendas habituales para aquellos deudores que se encuentren en situación de vulnerabilidad como consecuencia del coronavirus. La decisión, argumenta Andrés Aragoneses, analista de Singular Bank, sigue los mismos pasos que Italia y busca minimizar “el impacto de la crisis en la economía real”. “Los más afectados por la paralización de la economía son los comercios pequeños, así como los ciudadanos con menor margen maniobra a nivel económico, por lo que para ellos está destinado este estímulo”, agrega.

Con respecto al impacto económico que podría tener la moratoria, desde Singular Bank se muestran cautos y creen que su gasto “debería ser asumido por el Estado”. Así, adelantan que, dado el contexto, el Tesoro Español “podría ir al mercado de deuda para conseguir capital necesario para hacer frente al desembolso”. Sin embargo, reconocen que el tipo de interés de la deuda española “podría incrementarse”, debido al aumento del riesgo del crédito. “Como consecuencia, podríamos ver el ratio de deuda sobre el PIB por encima del 100%”, subraya este experto.

Existe cierta preocupación por los ritmos de trabajo dentro de la vivienda de obra nueva. Las promotoras están revisando sus planes de seguridad y salud en sus desarrollos residenciales

La vivienda nueva y, en concreto, el mantenimiento de la actividad promotora y la continuidad de las obras en curso, son otras de las incógnitas que se han de despejar en el actual escenario de crisis. En esta línea, desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) han mostrado su preocupación y han reclamado medidas específicas para el sector. Las mismas pasan, una vez que se diluya la pandemia, por la puesta en marcha de ayudas económicas y de recuperación de la actividad.

Por su parte, algunas promotoras, como Metrovacesa, explican a pisos.com que siguen las medidas recomendadas por las autoridades y que, a día de hoy, no se han planteado la paralización de las obras. Por este motivo adelantan que mantienen “el mismo nivel de servicio con nuestros clientes y colaboradores” y que han tomado las medidas de seguridad necesarias para sus equipos “y para todos aquellos con los que interactuamos”.

Habrá cambios de comportamiento en el mercado del alquiler turístico, que mirará hacia el residencial. El arrendamiento vacacional caerá por el confinamiento de la población

El coronavirus también ha impactado, sobremanera, en el sector turístico patrio. Esta afectación se observa, según Montse Moreno, vicepresidenta de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (Aepsi), en el aumento de cancelaciones de reservas, especialmente por parte de ciudadanos comunitarios, “en viviendas de uso turístico para estas fechas, coincidentes con la campaña de Semana Santa”. Al respecto, desde esta organización prevén que el pico de anulaciones tendrá lugar durante el próximo mes o mes y medio, y que ese será el periodo “en que el sector más lo va a notar”.

Debido en parte a esta coyuntura, y a otras limitaciones que ofrece el alquiler turístico, como asumir unos mayores costes de mantenimiento y gestión, son muchos los propietarios de viviendas turísticas que, a pesar de obtener una menor rentabilidad, están abandonando este segmento del mercado y han decidido volver al arrendamiento tradicional. No obstante, desde Aepsi declaran que habrá que esperar unos meses y analizar el comportamiento regular del mercado para cuantificar el impacto que el coronavirus tendrá finalmente en el número y grado de ocupación de las viviendas de uso turístico.

La inversión en el sector inmobiliario cambia de manos debido al COVID-19. El rating en España ha bajado, según apuntan las agencias de calificación, lo que retraerá la inversión extranjera

Finalmente, el coronavirus también presenta su correlato en el ámbito de la inversión inmobiliaria. En concreto, la pandemia ha rebajado ya el rating inmobiliario español desde una calificación AA- a una BB, según Vetis Rating. Este escenario negativo se notará sobre todo, según Apsi, en una caída de la inversión extranjera que llegue a nuestro país, “liderada por China”. “Estos inversores estaban muy interesados en España y en el producto residencial, por la obtención de la Golden Visa”, agrega Moreno.

Sin embargo, otras voces creen el sector residencial recibirá una parte de la inversión, “interna, tradicional y patrimonialista”, procedente de la Bolsa, “pues están muy asustados por la situación que atraviesan los mercados bursátiles”. Así lo afirma Gerard Marcet, socio fundador Laborde Marcet, quien confirma que este interés actualmente “es creciente”. Unos inversores, aclara este experto, que “se fijan en activos determinados, de calidad y bien situados en las ciudades” para hacer uso propio de ellos”.

A raíz de todo esto, hay que señalar que, en cualquier procedimiento de impago de alquiler durante el estado de alarma, como están suspendidos los términos y plazos procesales, no se pueden tramitar los desahucios. Una vez levantada la suspensión se puede suspender el lanzamiento.

En cuanto a los requisitos para suspender el lanzamiento, son los siguientes:

  1. Que se trate de un procedimiento de desahucio derivado de contratos de arrendamientos de vivienda sujetos a la Ley 29/1994.
  2. Que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19.
  3. Que dicha situación le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y las personas con las que convive.

En este punto, también hay que destacar que la principal normativa sobre esta materia aprobada durante la cuarentena es el Real Decreto-Ley 11/2020.

Hay que aclarar dos conceptos importantes aquí en cuanto al lanzamiento de vivienda.

En primer lugar, la vulnerabilidad económica para suspender el lanzamiento. Los requisitos a cumplir son:

  1. Que la persona obligada a pagar la renta esté en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su joranda por motivo de cuidados.
  2. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Por otro lado, también hay que tener en cuenta el término de unidad familiar, entendiéndose por esto la unidad compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda.

TAmbién cabe señalar aquí que “se suspenden los desahucios durante seis meses desde la entrada en vigor del Estado de Alarma.

Se implanta la renovación automática de los contratos de alquiler que venzan en los tres meses siguientes a la entrada en vigor de esta norma. Esta prórroga será de seis meses y en ella se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.

Se establece una moratoria automática en el pago de su renta para aquellos arrendatarios en situación de vulnerabilidad cuyo arrendador sea un gran tenedor de vivienda, tanto público como privado, incluido el Fondo Social de Vivienda de las entidades financieras. Se entiende como tal a quien posea más de diez inmuebles.

La moratoria en el pago de la renta se prolongará mientras dure el estado de alarma o mientras persista la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses. Una vez superada dicha situación, el inquilino devolverá la cuota o cuotas no pagadas a lo largo de un periodo no superior a tres años, sin que pueda aplicársele ningún tipo de penalización ni intereses.

Se regula la moratoria para el caso en el que el arrendador no sea un gran tenedor de inmuebles. En estas circunstancias el inquilino, siempre que se encuentre en situación de vulnerabilidad, podrá solicitar un aplazamiento en el pago de su renta. El arrendador tendrá siete días para aceptarlo, proponer una alternativa o rechazarlo.

En el caso de que no haya un acuerdo, el inquilino tendrá acceso a un programa de ayudas transitorias de financiación a coste cero con aval del Estado. El inquilino podrá solicitar un crédito finalista, directamente pagado al arrendador, por importe de hasta seis mensualidades de la renta de alquiler, a devolver en un periodo máximo de diez años. Este crédito no tendrá interés, será concedido por las entidades de crédito y contará con el aval del Estado, a través del Instituto de Crédito Oficial, que firmará el correspondiente acuerdo con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Para personas que tengan problemas más permanentes para el pago del alquiler, se establece también un nuevo programa de ayudas directas al alquiler sobre vivienda habitual y que podrán ser añadidas a las citadas anteriormente.
La norma incorpora un programa específico para víctimas de violencia de género, personas sin hogar y otras especialmente vulnerables, a fin de dotarles de una solución habitacional inmediata. Se establece una ayuda de hasta 600 euros al mes, que puede elevarse en casos justificados hasta 900 euros, siempre con un límite del 100% de la renta del inmueble. Y se añaden otros 200 euros para la atención de los gastos de mantenimiento, comunidad y suministros básicos, con un límite del 100% de los mismos.

Extensión de la moratoria hipotecaria

En materia de vivienda, se clarifican aspectos relacionados con la moratoria hipotecaria regulada en el Real Decreto-ley 8/2020. Así, el plazo de suspensión pasa de uno a tres meses; se adapta la acreditación de vulnerabilidad a la situación derivada del estado de alarma, siendo suficiente en estas circunstancias con una declaración responsable del beneficiario sobre su situación; y se clarifica que las cuotas suspendidas no se abonan al finalizar la suspensión, sino que todos los pagos restantes se posponen por idéntico periodo. También se añade a los autónomos entre los colectivos que pueden beneficiarse de esta moratoria.

Asimismo el Real Decreto-ley establece la posibilidad de una moratoria en los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad, incluyendo los créditos al consumo.

Finalmente, se habilita a las corporaciones locales para que utilicen el superávit de ejercicios anteriores para adoptar medidas de apoyo a colectivos vulnerables en materia de vivienda.

Apoyo en suministros básicos

El nuevo paquete de medidas trata de garantizar los suministros básicos a más hogares. Así, se amplía el colectivo de potenciales perceptores del bono social eléctrico, como los autónomos que hayan cesado su actividad o visto reducidos sus ingresos en más de un 75%.
Además, en un contexto en el que, por una mayor permanencia en el hogar derivada de las medidas de contención y por el desarrollo en el mismo de actividades profesionales que, normalmente, se realizan fuera de la vivienda habitual, se establecen medidas para garantizar la continuidad de los suministros energéticos y de agua en el hogar, prohibiéndose su suspensión por motivos distintos a la seguridad del suministro. Además el periodo durante el que esté en vigor el estado de alarma no computará a efectos de los plazos de los procedimientos de suspensión del suministro iniciados con anterioridad.

Subsidio para empleadas del hogar y trabajadores con contrato temporal

Se crea un subsidio extraordinario temporal para empleadas del hogar que hayan visto su jornada reducida o su contrato extinguido como consecuencia del COVID-19. El importe de esta prestación, que tiene carácter retroactivo si la causa es la actual crisis sanitaria, será el equivalente a un 70% de la base reguladora de la empleada. Será compatible con el mantenimiento de otras actividades, sin que, en ese caso, la suma de retribuciones pueda exceder el importe del Salario Mínimo Interprofesional.

Asimismo, se establece que las personas que tuviesen un contrato temporal de duración de al menos dos meses que se hubiese extinguido tras la declaración del Estado de Alarma y que no alcancen el periodo de cotización mínimo para percibir una prestación por desempleo pueden percibir un subsidio extraordinario equivalente al 80% del importe mensual del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), estableciendo requisitos de acceso en función de la situación de rentas del hogar familiar.

Rescate de planes de pensiones y medidas de protección de los consumidores

Para aliviar las necesidades de liquidez de los ciudadanos, se amplían los supuestos en los que se pueden rescatar las aportaciones realizadas a planes de pensiones, de forma que podrán recurrir a las mismas las personas que estén inmersas en un expediente de regulación temporal de empleo y los autónomos que hayan cesado su actividad como consecuencia de los efectos del COVID-19.

Se adoptan diferentes medidas de protección al consumidor en los contratos de compraventa de bienes y de prestación de servicios, sean o no de tracto sucesivo, cuya ejecución sea imposible como consecuencia de la aplicación de las medidas adoptadas en la declaración del estado de alarma.

En estos casos, los consumidores podrán ejercer el derecho a resolver el contrato durante un plazo de 14 días.

En los contratos de tracto sucesivo, se paralizará el cobro de nuevas cuotas hasta que el servicio pueda volver a prestarse con normalidad, sin que esto suponga la rescisión del contrato.

En cuanto a servicios prestados por varios proveedores, caso, por ejemplo, de los viajes combinados, el consumidor podrá optar por solicitar el reembolso o hacer uso del bono que le entregará el organizador o, en su caso, el minorista. Dicho bono lo podrá utilizar en el plazo de un año desde la conclusión del Estado de Alarma. En caso de no utilizarse durante ese periodo, el consumidor podrá ejercer el derecho de reembolso.

En el ámbito del sector de telecomunicaciones, la norma establece que la suspensión de la portabilidad solo afecta a aquellas operaciones en las que exista necesidad de los usuarios de desplazarse físicamente a tiendas o de que se realicen intervenciones físicas en su domicilio, excepto en casos de fuerza mayor. Y para evitar que el consumidor se pueda ver perjudicado por la suspensión de las operaciones de portabilidad, se establece que los usuarios no puedan ver sus tarifas incrementadas durante el tiempo en que no puedan solicitar un cambio de compañía.

Finalmente se establecen limitaciones en la publicidad y en las actividades de promoción de determinadas actividades de juego online para evitar la intensificación de su consumo durante las restricciones de movilidad del estado de alarma, que puede derivar en conductas de consumo compulsivo o incluso patológico”.

Esto es lo principal en cuanto a arrendamientos urbanos. Por otro lado, en cuanto a los arrendamientos rústicos, cabe señalar que “al yuxtaponerse, la vigencia de varias legislaciones aplicables a las relaciones jurídicas derivadas de un contrato de arrendamiento sobre finca rústica, se hace preciso diferenciar entre los contratos de arrendamientos sujetos a la Ley 83/1980 de 31 de diciembre, los sujetos a la Ley 49/2003de 26 de noviembre, así como los sujetos al régimen del Código Civil.

Debemos tener presente, que lo previsto en esta normativa, se aplicará en defecto de lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento, debiendo interpretarse la misma a la luz del art. 3.1 del Código Civil (….en relación con el contexto y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas)

a) Los contratos arrendamientos sujetos a la Ley 83/1980. (contratos de arrendamientos celebrados hasta 26 mayo de 2004). Esta ley dedica los arts 44 a 46 a la regulación de los supuestos de “exoneración y reducción” de rentas, determinando:

art. 44: Procederá la reducción e incluso la exoneración de la renta cuando, por caso fortuito o fuerza mayor y tratándose de riesgos ordinariamente no asegurables se perdiere antes de terminar todas las operaciones de recolección más de la mitad de los productos que ordinariamente produzca la finca. La renta se reducirá en igual porcentaje en que hayan quedado reducidos los productos de la finca, teniéndose siempre en cuenta, al estimarlos la indemnización recibida y, en su caso, la repercusión a que se refiere el art. 36.

Art. 45: Para que el arrendatario pueda ejercitar el derecho de reducción o exoneración es necesario que notifique fehacientemente el siniestro al arrendador en el plazo de treinta días desde que se produzca, y que actúe con diligencia a fin de conseguir, en su caso, la efectividad de cualquier indemnización a que pudiera haber derecho.”

Conforme a los mismos, procederá una reducción o exoneración de la renta, cuando concurran las siguientes circunstancias: que se trate de caso fortuito o fuerza, riesgos ordinariamente no asegurables, una pérdida en  más de la mitad de los productos antes de finalizar todas las operaciones de recolección.

La renta se reducirá conforme al porcentaje en que hayan quedado reducidos los productos de la finca, para lo cual se deberá hacer una comparativa con la media de los años agrícolas precedentes.

Se le impone como obligación al arrendatario, la notificación de manera fehaciente del siniestro al arrendador en el plazo de treinta días desde que se produzca y tenga conocimiento de éste.

b) Los contratos arrendamientos sujetos a la Ley 49/2003.  (contratos de arrendamientos celebrados desde el 26 de mayo de 2.004). No se contempla en esta legislación la posibilidad de solicitar reducción o exoneración de rentas por parte del arrendatario, por lo que conforme al art. 1.2 de este Cuerpo Legal le será de aplicación supletoria el Código Civil, y en consecuencia lo determinado en los arts 1575 y 1.576.

art. 1575: El arrendatario no tendrá derecho a una rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de los frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre pacto especial en contrario.

Entiéndase por caso fortuito extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrados, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.”

art. 1576: Tampoco tiene el arrendatario derecho a rebaja de la renta cuando los frutos se han perdido después de estar separados de su raíz o tronco.”

Es significativo que se procede a definir el supuesto de “caso fortuito extraordinario”, entendiendo que es perfectamente encajable la pandemia por el COVID-19, y las consecuencias de la declaración del estado de alarma en esta definición.

Los presupuestos para la aplicación de una rebaja de la renta del arrendamiento que se contemplan son los siguientes: que se produzca un caso fortuito extraordinario e imprevisto, que se hayan perdido más de la mitad de los frutos, que no estén separados de su raíz o tronco, es decir, que no se hayan recolectado, y que no haya pactado en el contrato su exclusión.

No se determina plazo ni forma de comunicación al arrendador del siniestro, siendo conveniente que el arrendatario actúe de manera diligente y  proceda a comunicarlo de manera fehaciente al arrendador, una vez que éste tenga plena constancia de ello.

c) Los contratos arrendamientos sujetos al Código Civil, se le aplicará también el régimen establecido en los arts. 1.575 y 1.576, ya analizado.

Finalmente, debemos preguntarnos por aquellos supuestos en los cuales no concurran los presupuestos establecidos en los Cuerpos Legales examinados (que no se hayan perdido más de la mitad de los productos, que se haya cosechado….) ¿procederá una reducción de la renta?.

 En estos supuestos, habrá que examinar si las circunstancias/condiciones básicas del contrato han cambiado generando un verdadero desequilibrio de las prestaciones entre las partes,  resultando el cumplimiento del contrato muy gravoso para una de ellas,  procediendo  en estos casos, la aplicación del principio “rebus sic stantibus”, el cual es de aplicación a los contratos de tracto sucesivo (como es el contrato de arrendamiento), siendo  conveniente analizar las circunstancias particulares de cada supuesto e intentar un acuerdo/negociación con el arrendador”.

Por último, en cuanto a locales comerciales, hay que indicar que “

Nuestro Derecho carece de una disposición general sobre revisión o resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias, aunque existen dispersas a lo largo del ordenamiento, previsiones legales que tienen en cuenta el cambio de circunstancias en el cumplimiento de las obligaciones, que introducen excepciones que, por razones diversas, flexibilizan las consecuencias del principio pacta sunt servanda y del principio de la responsabilidad del deudor. Dichas excepciones son básicamente dos y su aplicación al arrendamiento de uso distinto de vivienda es el siguiente:

La primera, la IMPOSIBILIDAD SOBREVENIDA y la cláusula REBUS SIC STANTIBUS.

El artículo 1105 CÓDIGO CIVIL recoge la primera de las excepciones respecto al cual nuestro alto tribunal tiene señalado que la figura de «imposibilidad sobrevenida», no se aplica a deudas de dinero. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2017 (RJ 2017, 3962) afirma que, conforme a nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero, como sería el pago de la renta.

En otras palabras, cuando nos situamos ante un incumplimiento de una obligación dineraria no hay imposibilidad sobrevenida que extinga la obligación sino insolvencia del deudor por tanto la imposibilidad sobrevenida tan sólo resultará aplicable a las obligaciones de entregar cosa determinada, cuando ésta se perdiera o destruyera sin culpa del deudor y antes de haberse constituido éste en mora, o cuando la entrega de esa cosa resulte legal o físicamente imposible, y a las obligaciones de hacer cuando se den estas dos últimas circunstancias pero nunca a las obligaciones dinerarias como la presente.

La segunda de las excepciones es la aplicación de la alteración sobrevenida de las circunstancias o clausula REBUS SIC STANTIBUS que ha sido regulada jurisprudencialmente y que tiene por finalidad, en principio, la modificación del contrato encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por dicha alteración sobrevenida, habiéndose negado tradicionalmente por la jurisprudencia efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato. Este sería la única excepción que procedería en el presente caso, ante la imposibilidad de apertura al público del local, por el decreto del estado de alarma, pero como desarrollamos a continuación la regulación jurisprudencial, desgraciadamente  tampoco ha sido regulada en el sentido que en este momento pretenden darle algunos inquilinos de locales de negocio.

El TRIBUNAL SUPREMO ha señalado que no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en los casos de dificultades de financiación o como ante en la que nos encontramos ante la imposibilidad de apertura de negocio.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 octubre de 2017 (RJ 2017, 4871) sostiene que la cláusula rebus no puede ser de aplicación en un supuesto de desistimiento unilateral en un arrendamiento, instado por el arrendatario como consecuencia de un descenso en el volumen de su negocio causado por la crisis económica.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 marzo 2018 (JUR, 2018, 86865), en la que el arrendatario, explotador de una instalación hotelera, solicita al amparo de la cláusula rebus una modulación judicial del canon arrendaticio pactado a raíz de los resultados negativos de la actividad hotelera en el local arrendado como consecuencia de la crisis económica

Igualmente, el alto tribunal tiene señalado que el acaecimiento de circunstancias sobrevenidas e imprevisibles no es relevante si el contrato contiene reglas de asignación del riesgo a uno de los contratantes. En este sentido, no sería posible la aplicación de la cláusula rebus cuando el riesgo sea un elemento del contrato (y, por tanto, la cláusula rebus no se aplica a los contratos aleatorios o cuando la alteración sobrevenida forme parte del riesgo asumido por una de las partes.) QUE EXISTA UNA CLAUSULA EN EL CONTRATO QUE ESTABLEZCA QUIEN ASUME EL RIESGO EN CIRCUNSTANCIAS DE FUERZA MAYOR, ya que la cláusula rebus no es obviamente Derecho imperativo, sino que es una regla supletoria,  que permite a los tribunales asignar o dividir pérdidas de riesgos, excluidos aquellos considerados como «riesgo normal» del contrato o aquellos en los que como hemos señalado en el  contrato existe una cláusula que establece quien asume el riesgo en dichas circunstancias”.

Esperemos que esto ayude a los lectores. Muchas gracias.

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