Derecho, Economía

Viviendas de protección oficial

Se trata de una forma de acceso a la vivienda para personas de pocos recursos. Hay que destacar que “en nuestro país existen un tipo de viviendas que se denominan «de protección oficial» y que están especialmente pensadas para que los sectores más vulnerables de la sociedad puedan disponer de un espacio para vivir
digno, amplio y con buenas prestaciones.

Estos inmuebles no suelen estar valorados acorde a los precios de mercado sino que, simplemente, se ponen a la venta con precios bastante más bajos para que, así, las personas con más riesgos económicos puedan optar a ellos. Aunque, claro, no todo el mundo puede optar a su adquisición.

Se trata de un tipo de inmueble cuyas prestaciones y características están avaladas por la comunidad autónoma en la que se encuentre y que, además, tiene unas dimensiones y un precio máximo.

Este tipo de vivienda puede alquilarse de forma temporal o comprarse y está construida por promotores inmobiliarios que llegan a un acuerdo con el estado recibiendo una serie de ayudas públicas. Por tanto, el promotor no invierte nada sino que, finalmente, es el estado y la comunidad autónoma la que paga «la diferencia» entre el coste que tiene para el comprador y lo que realmente costaría el inmueble a precio de mercado.

Por tanto, el precio de venta y de alquiler de los pisos de protección oficial es más bajo que los pisos en el mercado libre pero, también es cierto, que tiene una serie de condiciones que hacen que no todo el mundo pueda acceder a vivir en ellas:

  • Tiene que ser usada como vivienda principal: estos pisos deberán usarse como primera residencia de la personas que lo adquieran.
  • Ingresos concretos: además, para poder acceder a comprar un piso de protección oficial o alquilarlo es importante que los
    ingresos anuales no superen una determinada cifra que, anualmente, es
    revisada y ajustada al coste de vida”.

Una vez dicho esto, hay que decir que ”

Una vez adquirida una vivienda, el comprador debe ocupar la vivienda
en el plazo máximo de seis meses a partir de la entrega de llaves, en
caso de viviendas en venta, y tres meses, en caso de viviendas en
alquiler.

Asimismo, durante el periodo legal de protección, cualquier transmisión de la vivienda o cualquier otro derecho real de
uso y disfrute sobre las viviendas, está sometida a los requisitos o condicionantes básicos de tiempo, destino, adquirente, precio y régimen de comunicaciones previsto en la ley.

Esto es:

-cualquier transmisión de la vivienda está sujeta a un precio máximo (mientras dure la protección)

-la Delegación Provincial tiene que autorizar si procede o no la transmisión (existiendo la obligación del titular de informar sobre
estos extremos)

-la administración tiene derecho de tanteo y retracto.

-asimismo, no podrán transmitirse intervivos, ni ceder su uso durante diez años desde la formalización de la compra, salvo autorización de la Delegación Territorial de Fomento y Vivienda (por motivos laborales,
separación, divorcio, incremento de los miembros de la unidad familiar….).

Esto quiere decir, que durante los primeros 10 años, no se puedevender la vivienda, pero una vez transcurrido este período y mientras dure la protección, se puede hacer, pero con precio tasado y con autorización.

Descalificar V.P.O.

Para saber cuál es el régimen legal aplicable, hay que tener en cuenta, cuándo es la fecha de calificación de la vivienda o piso protegido.

Dichas circunstancias constan en la propia escritura de compraventa de la vivienda, donde se indica que es de protección oficial y la fecha de la calificación definitiva.

-Para las viviendas calificadas con anterioridad al 9 de Agosto de 2006 (fecha entrada en vigor del Decreto 149/2006 de 25 de Julio), las viviendas pueden ser descalificadas en el plazo de 10 años desde la calificación definitiva.

-para las viviendas calificadas con posterioridad a dicha fecha (9/08/2006), el plazo de protección es de 30 años, sin posibilidad de descalificación”.

En cuanto a sus ventajas e inconvenientes, se debe de decir que “la principal ventaja de este tipo de viviendas es que cuentan con un precio máximo de referencia de venta o de alquiler que suele estar bastante por debajo del precio de mercado.

A cambio, sus dimensiones también están reguladas y tienen una normativa de uso especial:

  • Deben ser destinadas al domicilio habitual y permanente de las personas que las alquilan o compran.
  • No pueden alquilarse o venderse por parte de estas personas, ya que no sería correcto lucrarse con ellas”.

También se ha de destacar que “existen varias maneras de optar a una vivienda protegida.

  • Apuntarte a la lista de solicitantes de pisos de protección oficial de tu Comunidad Autónoma.
  • Estar pendiente de los portales de vivienda de tu Comunidad Autónoma para enterarte lo más pronto posible cuando se publique una promoción y
    tramitar tu solicitud antes que nadie.
  • Consultar en el Ayuntamiento de tu localidad si hay alguna promoción de pisos VPO abierta.
  • Contactar con una empresa que tenga en promoción este tipo de pisos para que te
    informen de cómo inscribirte y de los requisitos que piden para hacerlo.

Requisitos de los pisos de protección oficial

Según el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 vigente en España en estos momentos, estos son los requisitos básicos que debes cumplir para acceder a casas de protección oficial en nuestro país.

  • Estar empadronado en la Comunidad Autónoma donde solicites la VPO.
  • No haber obtenido otra vivienda protegida en España anteriormente o demostrar que la que tienes no se ajusta a tus circunstancias familiares o
    personales.
  • No haber obtenido otras ayudas financieras procedentes de planes estatales o autonómicos de vivienda en los 10 últimos años.
  • No tener ninguna otra vivienda en propiedad que esté libre o deshabitada.
  • Disponer de unos ingresos familiares mínimos según lo establecido en función del tipo de protección que tenga la vivienda.

Además de los requisitos generales recogidos en el plan estatal, cada
Comunidad Autónoma puede fijar requerimientos adicionales, por lo que
siempre deberás consultar las condiciones de los pisos de protección oficial en el plan autonómico de tu comunidad”.

Llegados aquí, se debe de señalar que “las viviendas protegidas pueden ser promovidas por:

– Empresas públicas (promoción pública), las cuales generalmente se adjudican a quienes resultan beneficiados en un sorteo entre todos los interesados en ellas.

– Empresas privadas (promoción privada), siendo la promotora quien se encarga de la comercialización de las viviendas entre todos aquellos interesados que cumplan los requisitos según la tipología de la vivienda.

– Autopromoción: el comprador de la vivienda es también el promotor de la misma, a través de las cooperativas. Los cooperativistas forman una asociación con personalidad jurídica propia que es quien promueve la vivienda, ahorrando costes. Generalmente existe una gestora, que será
una sociedad encargada de captar a los socios de la cooperativa y de la gestión del proyecto de la misma (aspectos administrativos, jurídicos y técnicos de la promoción de las viviendas). Estas cooperativas pueden promover promociones de vivienda libre o protegida, en función del proyecto que desarrollen”.

Se puede afirmar que puede hacerse una clasificación de VPO. Dicho esto, cabe afirmar que “cuando se habla de “vivienda protegida” suele utilizarse el término “VPO” (vivienda de protección oficial) como término global, pero esto no es correcto del todo: existen más tipos de viviendas protegidas que las “VPO”, por lo que en realidad debemos hablar de viviendas con
protección pública o viviendas protegidas.

VPO, como tal, es una vivienda calificada según la legislación estatal (en estos momentos está vigente el plan de vivienda estatal (2018-2021), pero también hay otros tipos de viviendas que gozan de
protección por parte de las comunidades autónomas. Éstas no son consideradas VPO, sino que tienen distintas denominaciones según la comunidad autónoma en la que se construyan.

En función del tipo de protección que tenga la vivienda quedará fijado el precio máximo de la misma (de compra o la renta mensual máxima en el caso del alquiler), el nivel de renta de la persona que la pueda adquirir y las ayudas a las que tendrá derecho. Es importante obtener información acerca del tipo de protección que tiene la vivienda en concreto.

Para conocer todos los tipos de viviendas protegidas es necesario acceder a cada “plan autonómico”. En el actual Plan de Vivienda 2018-2021 no se hace mención como en antiguos planes de los tipos de vivienda
protegida en venta, en función de las rentas. No obstante, desde el Ministerio de Fomento aseguran que con la futura reorentación del Plan de Vivienda con el nuevo Gobierno de Pedro Sánchez se podría contemplar
volver a incluir la promoción de VPO.

El IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples) es un valor fijado
anualmente por el Consejo de Ministros a partir del cual se calcula el nivel de renta. El correspondiente al año 2018 es de 6.454,03 euros/año.

De todas maneras, hay que tener en cuenta que el valor resultante se “ponderará”, es decir, se multiplicará por un factor corrector diferente en función del municipio en el que se encuentre la vivienda, del número de miembros de la unidad familiar o de otros factores que decidan las comunidades autónomas, con el fin de ajustar el valor al nivel de renta
real en función de las necesidades”.

Cabe hacerse la siguiente pregunta: “¿Se puede alquilar un piso de protección oficial? Es una pregunta que a muchos les ronda la cabeza ante el complejo mercado inmobiliario de hoy día y las muchas regulaciones de este tipo de inmuebles. Según la normativa de cada comunidad autónoma, se permite el alquiler de vivienda protegida a la persona que la ha adquirido. Para ello, se ha de tener en cuenta la tipología de vivienda protegida y su régimen jurídico, ya que hay casos concretos donde no hay ninguna posibilidad de arrendamiento.

Por lo tanto, podemos decir que la situación varía según una serie de factores específicos que es preciso conocer para saber si podemos tomar una decisión al respecto. Entre tales factores, se hallan las variadas
modalidades de Viviendas de Protección Oficial, pues algunas de ellas pueden someterse a arrendamiento, y otras sin embargo no, por expresa prohibición del ordenamiento jurídico vigente y la normativa específica aplicable en cada caso”.

En cuanto a la normativa estatal, cabe señalar la siguiente:

  1. Real Decreto-ley sobre política de viviendas de protección oficial
  2. Desarrollo del Real Decreto-ley sobre Política de Vivienda
  3. Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial
  4. Orden por la que regula el cambio de régimen normativo de viviendas de protección oficial
  5. Modificación de las Ordenanzas Provisionales de Viviendas de Protección Oficial

También hay normativa autonómica. Se va a señalar la de Castilla y León, que se puede consultar en el siguiente enlace:

https://vivienda.jcyl.es/web/jcyl/OficinaVivienda/es/Plantilla100Detalle/1258121644561/_/1177408432788/Redaccion

Y en País Vasco también hay que destacar la normativa del siguiente enlace:

https://www.etxebide.euskadi.eus/normativa-en-vigor/x39-contgen/es/

FUENTES:

  1. MOYA MARÍN ABOGADOS: https://www.moyamarinabogados.es/viviendas-de-proteccion-oficial-vpo/
  2. BADI: https://badi.com/blog/pisos-proteccion-oficial-espana/
  3. TROVIMAP: https://www.trovimap.com/blog/pisos-proteccion-oficial-comprarlos/
  4. Idealista.com: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2009/10/21/110162-vpo-y-viviendas-protegidas-guia-con-todo-lo-que-necesitas-saber
  5. Renta Garantizada: https://rentagarantizada.es/alquilar-piso-proteccion-oficial/
  6. https://www.etxebide.euskadi.eus/normativa-en-vigor/x39-contgen/es/